Hems på hytta — løsninger, takhøyde og regler

En hems er et åpent mellomplan oppe under taket, med rekkverk ned mot rommet under, og på hytta brukes den mest til soveplasser, lagring eller en ekstra stue. Den gir mer brukbart areal uten større grunnflate, og så lenge den har under 1,9 meter fri høyde, teller den ikke med i bruksarealet (BRA).

Kildestøtte: Moderat · Skrevet med KI, oppdatert 19. oktober 2026 · KI kan ta feil. Slik lages artiklene →

Hva er en hems?

En hems er et halvt plan oppe i et rom med høyt tak, som oftest under skråtaket på en hytte, med en åpen side ned mot rommet under. TEK17 kaller det mellometasje: et plan mellom to plan med åpen forbindelse til planet under (§ 1-3 bokstav h). En hems er vanligvis lav, ofte uten ståhøyde, og brukes til soveplasser, lagring eller som en ekstra oppholdsplass.

Ordene hems, mesanin og loft brukes om hverandre, men de betyr ikke det samme når kommunen behandler en byggesak. TEK17 bruker mesanin som eksempel på mellometasje, men ordet brukes mest om større gallerier med ståhøyde. En loftsetasje er en full etasje under taket med egne vegger og dører.

Hems, mesanin og loftsetasje

Hemsen har også en spesiell status hos hytteprodusentene. Røroshytta skriver om hemsen at produsenten ikke kan prosjektere funksjoner som soverom på hemsen. Den tegnes med mål, men uten møbler, og merkes «ikke måleverdig». Hemsene i modellene Røroshytta viser frem, er fra 14 til 48 kvadratmeter, så en hems kan være alt fra en sovekrok til en halv etasje.

En mellometasje med mindre bruksareal enn en femtedel av etasjen under regnes ikke som egen etasje (TEK17 § 6-1 bokstav b). Det betyr noe hvis reguleringsplanen for hyttefeltet begrenser antall etasjer.

Hemsløsninger: sovehems, stuehems, lagringshems og hems over bad

Hvilken hems du bør ha, avhenger mest av takhøyden du kan få og hvor mange som skal sove på hytta. Røroshytta beskriver en vanlig planløsning: full takhøyde i stua og kjøkkenet, og hems over gang, bad, soverom og bod. Det gir en stue som føles stor, og en hems som ikke stjeler lys fra den.

Vanlige hemsløsninger på hytta

Sovehemsen er den klassiske. To til fire madrasser under skråtaket gir sengeplass til en hel barneflokk uten at hytta blir større. Stuehemsen er mer vanlig i større hytter med trapp, der hemsen blir et sted ungdommen kan trekke seg tilbake med TV og spill. Den har ofte ståhøyde, og da teller den i BRA.

Senket hems er en løsning Røroshytta bruker i flere av sine hytter i ett plan. Gulvet senkes omtrent en halv meter midt på hemsen, der stigen kommer opp. Stigen blir kortere, og du får ståhøyde der du trenger den mest. Men den delen med ståhøyde kan bli måleverdig, så sjekk hvordan det påvirker BRA.

Hems over bad eller entré krever et regnestykke. Rommet under skal ha minst 2,2 meter takhøyde i en fritidsbolig (TEK17 § 12-7). Med et hemsdekke på 20 til 30 centimeter havner hemsgulvet på rundt 2,45 meter. Skal du ha 1,4 meter over sengene, må takflaten ligge minst 3,85 meter over gulvet der sengene står. Det går best midt under mønet eller i hytter med bratt tak. I laft kan et ekstra omfar (en ekstra stokkrad i veggen) løfte hele taket og gi hemsen brukbar høyde helt ut mot kneveggen.

I små hytter og anneks er hemsen ofte den rimeligste måten å få plass til flere på, fordi den ikke øker grunnflaten, og en lav hems øker heller ikke BRA. En gjestehytte på 20 til 30 kvadratmeter kan få en sovehems med plass til to til fire senger.

Takhøyde på hemsen og hva den betyr for bruken

Takhøyden bestemmer hva hemsen kan brukes til, og under skråtak varierer den fra lavest ved kneveggen til høyest under mønet. Det lønner seg derfor å tegne et snitt av hemsen og merke av hvor du har 1,2, 1,5 og 1,9 meter. Tabellen viser omtrent hva hver høyde gir rom for. Tallene bygger på at en voksen er 85 til 95 centimeter fra setet til hodetoppen.

Takhøyde og hva den gir rom for (omtrentlig)

Du kan regne det ut selv. Legg sammen setehøyden, 85 til 95 centimeter for overkroppen og hodet, og 10 centimeter klaring. En madrass på 20 centimeter krever da 1,15 til 1,25 meter for å sitte oppreist, mens en vanlig sofa med 45 centimeter setehøyde krever 1,4 til 1,5 meter. Mål der hodet havner, ikke der møbelet står.

TEK17 krever 2,2 meter romhøyde i fritidsboliger, men deler av et rom kan være lavere der det ikke påvirker det rommet skal brukes til (§ 12-7 annet ledd bokstav c og d). DiBK skriver i veiledningen til § 12-7 at det ikke er noen grense for hvor stor del av rommet som kan være lavere, og at skrå himling under 2,2 meter er greit. Skal hemsen godkjennes som soverom, må den likevel ha 2,2 meter der du trenger det, og det klarer få hemser. Derfor tegnes de fleste hemser uten funksjon, men brukes til å sove på.

Innredning under lav takhøyde: lav sofa, madrasser og oppbevaring

En lav sofa er det møbelet som gjør mest for en hems med lav takhøyde. Se etter setehøyde på 20 til 30 centimeter i stedet for de vanlige 42 til 46. Gulvsofaer og modulsofaer uten bein, futonmadrasser og store sitteputer fungerer, og flere sofaer kan få beina kappet eller skrudd av. Lav rygg er en fordel, fordi en høy rygg også må ha plass under skråtaket. Plasser sofaen slik at hodet havner der taket er høyest, gjerne med ryggen mot midten av hemsen eller trukket litt ut fra kneveggen.

Madrasser på gulvet gir flest soveplasser for minst penger. Legg dem med hodeenden mot midten og føttene mot kneveggen, for føttene trenger ingen høyde. I en hytte som står kald store deler av året, kan en madrass rett på gulvet samle fukt på undersiden. Et lavt spileunderlag eller en sokkel på 10 til 15 centimeter gir lufting og gjør det lettere å komme opp.

Kileplassen ved kneveggen er god oppbevaring. Innebygde skuffer og lave skap langs kneveggen tar dyner, sengetøy og spill, og kasser på hjul kan trekkes frem og skyves tilbake. Fester du skap eller hyller i en laftevegg, må festene tåle at veggen setter seg, med avlange hull eller glidebeslag.

Rådene gjelder like mye for et loft med lav takhøyde som for en åpen hems. Lyset bør komme lavt. Vegglamper eller små leselamper ved hver soveplass er bedre enn taklamper du slår hodet i, og en LED-list langs gulvet eller under rekkverket fungerer som nattlys mot trappen. Takvindu gir dagslys og lufting. Husk at varm luft stiger. Hemsen blir det varmeste stedet i hytta, så sørg for et vindu som kan åpnes.

Rekkverk og sikkerhet på hemsen

DiBK skriver i veiledningen til TEK17 § 12-5 at nivåforskjeller på mer enn 0,5 meter må sikres med rekkverk eller på en annen forsvarlig måte, og det gjelder kanten på en hems. For selve rekkverket gjelder § 12-15:

• Høyde: 1,0 meter. Tredje ledd krever 1,0 meter for balkonger, passasjer og lignende med opptil 10 meter fall, og DiBK skriver i veiledningen at det samme kravet gjelder der en mesanin eller passasje er bygd sammen med trappeløpet. Kravet på 0,9 meter gjelder rekkverk i selve trappen og rundt trappehullet.
• Åpninger: maks 10 centimeter, opp til minst 0,75 meter høyde. En kule på 11 centimeter skal ikke gå gjennom.
• Klatring: Rekkverket skal ikke være lett å klatre i. Liggende spiler må unngås, med mindre rekkverket er utformet slik at det ikke går an å klatre over.
• Glass: Bruk glass som hindrer både kuttskader og fall gjennom.

Les veiledningen til § 12-15 hvis du lurer på detaljene. Hemsen er ikke nevnt med navn der, så 1,0 meter er en tolkning ut fra teksten om mesanin og passasjer. Den er likevel det trygge valget. Forskriften åpner for andre forsvarlige løsninger enn rekkverk når fallhøyden er under 3 meter, men DiBKs eneste eksempel er en fastmontert blomsterkasse, så på en hems er rekkverk i praksis svaret. Har du en eldre hytte med lavere rekkverk eller liggende spiler, krever ikke TEK17 at du bygger om, men med småbarn på hytta er det verdt å vurdere.

Adkomsten avgjør mye av sikkerheten. Er hemsen måleverdig, krever TEK17 en ordinær trapp med håndløper på begge sider. Er den lav, holder det med stige eller sambatrapp.

Brann er det andre punktet. Fritidsbolig er i risikoklasse 4, og TEK17 § 11-13 sier at brannceller med mellometasje skal ha utgang fra hver etasje, og at utgangen kan være et vindu tilrettelagt for rømning. Et rømningsvindu skal etter DiBKs veiledning være minst 0,6 meter høyt og 0,5 meter bredt, med høyde og bredde til sammen minst 1,5 meter, og underkanten maks 1,0 meter over gulvet. Vindu i skrå takflate er vanligvis ikke egnet, så gavlvinduet er det naturlige valget.

Om kravet gjelder en lav hems som ikke er måleverdig, er uklart. Røroshytta skriver at rømningsvindu ikke er pålagt for deres hemser, men at de tegner det på alle hemser fordi folk sover der. Det rådet er verdt å følge. Sett også en røykvarsler på hemsen.

Teller hemsen i BRA?

Bare den delen som har minst 1,9 meter fri høyde over minst 0,6 meter bredde, og under skråtak i tillegg 0,6 meter utenfor 1,9-meterslinjen på hver side. En lav hems der du ikke kan stå oppreist noe sted, teller ikke. Reglene står i TEK17 § 5-4 og NS 3940:2012, og DiBK presiserer at det er den permanente høyden som gjelder.

Et eksempel: En hems er 6 meter lang, og under mønet er det en stripe på 1 meter med over 1,9 meter fri høyde. Måleverdig bredde blir 1 + 0,6 + 0,6 = 2,2 meter, og hemsen bidrar med 13,2 kvadratmeter BRA. Resten av hemsen teller ikke, selv om den kanskje er 25 kvadratmeter til sammen.

To ting overrasker mange. Det første er at du ikke kan senke himlingen for å komme under 1,9 meter. DiBK skriver i veiledningen til § 5-4 at du skal se bort fra midlertidige eller uekte himlinger og gulv. Volumer med nok høyde teller også om de ikke har gulv eller adkomst. Det andre er regelen om tenkte plan: rom med mer enn 3 meter høyde regnes som om det var et plan for hver tredje meter, så en stue med 4,9 meter fri høyde under mønet får to måleverdige plan i den delen. Kommunen kan bestemme i reguleringsplanen at tenkte plan ikke skal telle.

Hvorfor betyr det noe? Mange reguleringsplaner for hyttefelt setter en grense for BRA per tomt, og en måleverdig hems spiser av den. En måleverdig hems utløser i tillegg krav til ordinær trapp. Beregn BRA tidlig, og be arkitekten eller leverandøren vise beregningen på snittegningen.

Bygge hems i laftehytte: bjelker i lafteveggen og setning

Hemsgulvet i en laftehytte bæres vanligvis av tømmerbjelker som er laftet inn i veggene, ofte synlige nedenfra som en del av stua. Bjelkene følger veggen når den setter seg, og så lenge alle opplegg følger veggen likt, er det uproblematisk. Hemsen synker rett og slett med hytta.

Problemet oppstår når hemsen ligger på to ting som beveger seg ulikt. Hviler den ene enden av bjelkene på lafteveggen og den andre på en stolpe eller en innervegg i bindingsverk, kan den ene siden synke 7 til 12 centimeter i massivtømmer mens den andre står stille. Etter et par år heller hemsgulvet. Løsningen er en justerbar settingsskrue i stolpen, som du skrur ned i takt med veggen, eller å legge bjelkene på en laftet innervegg som setter seg likt med ytterveggene. Det samme gjelder rekkverk med stolper som går helt ned til gulvet: de setter seg ikke og trenger en glidende forbindelse mot hemsen.

Bjelkene må dimensjoneres som et vanlig gulv, ikke som et lagringsloft, fordi det kommer folk, madrasser og møbler opp. Spennvidde, dimensjon og avstand mellom bjelkene skal komme fra leverandørens statiske beregning. Isolasjonen legges i takflaten, mellom sperrene, ikke i hemsgulvet, slik at hemsen ligger innenfor den varme delen av hytta. Ligger hemsen over et soverom, gir mineralull mellom bjelkene og et elastisk sjikt under gulvet mindre trinnlyd.

Skal du bygge hems i en eksisterende hytte, må du trolig søke. DiBK skriver at inngrep i bærende konstruksjoner er en vesentlig endring som krever søknad, og at det å lage hull mellom to etasjer for en trapp alltid er det. Blir hemsen måleverdig, øker også BRA. Sjekk med kommunen før du bestiller materialer.

Vanlige spørsmål

Hva er forskjellen på hems og mesanin?

Begge er åpne mellomplan, og TEK17 behandler dem likt som mellometasje. I praksis brukes hems om lave plan under skråtaket, ofte uten ståhøyde og uten å telle i BRA. Mesanin brukes om større gallerier med ståhøyde, som nesten alltid teller i BRA og trenger ordinær trapp.

Hvor lav takhøyde kan en hems ha?

Det finnes ikke noe minstemål for en hems som ikke er godkjent som rom. For å ligge holder 0,9 til 1,2 meter, for å sitte oppreist på en madrass på gulvet trenger du rundt 1,2 meter, og for å stå trenger du 1,9 meter. Over 1,9 meter blir arealet måleverdig og teller i BRA.

Kan hemsen brukes som soverom?

Ja, i praksis brukes de fleste hemser til å sove på, og det er ikke ulovlig. Men hytteprodusenter tegner ikke hemsen som soverom, og Røroshytta skriver at de ikke kan prosjektere funksjoner der. Et godkjent soverom skal oppfylle kravene til romhøyde og rømning, og det klarer få hemser. Planlegg rømningsvindu i gavlen og røykvarsler uansett.

Hvor høyt skal rekkverket på en hems være?

1,0 meter, med åpninger på maks 10 centimeter opp til minst 0,75 meter høyde, og uten liggende spiler som barn kan klatre i. TEK17 § 12-15 gjelder fullt ut for fritidsboliger, og 1,0 meter er kravet for passasjer og mesaniner. Hems er ikke nevnt med navn, så det er en tolkning, men den trygge. Kravet på 0,9 meter gjelder rekkverk i selve trappen og rundt trappehullet.

Må du søke for å bygge hems på hytta?

Trolig ja. DiBK nevner ikke hems med navn, men en ny hems betyr som regel inngrep i bærende konstruksjoner, og slike inngrep regner DiBK som en vesentlig endring som krever søknad. Spør kommunen før du bestiller materialer. Blir hemsen måleverdig, øker også BRA, og det må holdes innenfor reguleringsplanen. Bygger du ny hytte, tegnes hemsen inn i byggesøknaden fra start.

Nøkkelpunkter

• En hems er en mellometasje i TEK17. Den teller bare i BRA der det er minst 1,9 meter fri høyde over 0,6 meter bredde, pluss 0,6 meter utenfor den linjen.
• Mål høyden der hodet havner: madrass på gulvet krever rundt 1,2 meter for å sitte oppreist, vanlig sofa rundt 1,5 meter. En lav sofa med 20 til 30 centimeter setehøyde gjør lave hemser brukbare.
• Rekkverket bør være 1,0 meter høyt med maks 10 centimeter åpninger. 0,9 meter er trappemålet.
• Planlegg rømningsvindu i gavlen selv om hemsen ikke er måleverdig. Vindu i skrå takflate er vanligvis ikke egnet som rømningsvindu.
• I laft må hemsen hvile på opplegg som setter seg likt. Ligger den på både laftevegg og stolpe, trenger stolpen settingsskrue.
• Hems over bad eller entré krever rundt 3,85 meter til takflaten der du vil ha 1,4 meter over sengene.