Anneks på 15 til 50 kvm — planløsning, bad og hems

Et anneks på 15 kvadratmeter gir plass til ett soverom med to til fire senger, på 20 kvadratmeter får du i tillegg et lite dusjbad eller et køyerom, og på 30 kvadratmeter får du to soverom, bad og et lite oppholdsrom. Et anneks på 50 kvadratmeter er i praksis en liten hytte. Alle varianter der noen skal sove, er søknadspliktige uansett størrelse, og legger du inn både bad og kjøkken, kan kommunen regne annekset som en egen boenhet.

Kildestøtte: Moderat · Skrevet med KI, oppdatert 19. oktober 2026 · KI kan ta feil. Slik lages artiklene →

Dette får du plass til per størrelse

Tabellen gir det korte svaret. Målene er eksempler på et rektangulært anneks i laft, og sengeplassene forutsetter vanlige senger, ikke madrasser på gulvet.

Størrelsen i reguleringsplanen og i de fleste annonser er bebygd areal (BYA), altså fotavtrykket målt på utsiden av veggene. Det du kan møblere, er mindre. Med 95 millimeter maskinlaft, som er vanlig i byggesett for anneks, mister du rundt 20 centimeter i hver retning. Med 6-tommers laft mister du rundt 30. Et anneks på 15 kvadratmeter BYA har derfor omtrent 13,5 kvadratmeter gulv. Spør leverandøren om tallet i brosjyren er BYA eller innvendig areal, for det varierer.

Noen arealer tar like mye plass uansett hvor stort annekset er. En entré trenger 1,5 til 3 kvadratmeter for å ta imot snø, sko og våte klær, og et dusjbad tar 3 til 4 kvadratmeter med vegger. På 15 kvadratmeter spiser disse to nesten halve gulvet. På 30 kvadratmeter utgjør de en femtedel. Derfor blir 20 kvadratmeter et naturlig minimum for den som vil ha bad.

Sengene bestemmer resten. En dobbeltseng på 160 × 200 centimeter trenger et rom på rundt 2,4 × 2,7 meter hvis du skal komme til fra én side og ved fotenden, og nærmere 3 meter bredde hvis to skal komme til fra hver sin side. En køyeseng tar rundt 1 × 2,1 meter gulv og gir to soveplasser, og det er den mest arealeffektive løsningen i et lite anneks.

Planløsninger med mål

Planene under viser hva som går opp, ikke ferdige tegninger. De forutsetter 95 millimeter vegger på 15 og 20 kvadratmeter, 6-tommers laft på 30 og 50 kvadratmeter, og skillevegger på rundt 10 centimeter. Alle mål er innvendige og avrundet.

15 kvadratmeter: sovehytte eller soverom med dusjbad

Uten bad er 15 kvadratmeter en romslig sovehytte. Hele gulvet blir ett rom med en garderobekrok ved døra, en dobbeltseng mot bakveggen og en køyeseng langs den ene langveggen. Det gir fire sengeplasser og plass til et lite bord. Gjestene bruker badet i hovedhytta.

Med bad blir det trangt:

Badet koster deg altså dobbeltsengen og halve soverommet. Dropper du entreen og går rett inn i soverommet, får du tilbake rundt 3 kvadratmeter. Ulempen er at snø og våte klær havner der folk sover. Det er grunnen til at de fleste planeksempler på 15 kvadratmeter er sovehytter uten bad.

20 kvadratmeter: den vanligste størrelsen

På 4 × 5 meter utvendig har du to gode valg. Det første gir et selvstendig gjesterom med eget bad:

Det andre dropper badet og gir fire sengeplasser: et soverom på 9 kvadratmeter med dobbeltseng, et køyerom på rundt 2,3 × 2,2 meter og en entré på 3,5 kvadratmeter. Varianten passer der hovedhytta ligger noen meter unna og har bad nok.

Begge kan få en hems over bad og entré med plass til to madrasser, men bare hvis taket er bygget for det (se hems-avsnittet under).

30 kvadratmeter: to soverom og bad

Dette er et anneks gjestene kan bo i en uke uten å gå over tunet hver morgen. Oppholdsrommet gjør at to familier kan trekke seg tilbake hver til sitt. Med hems over bad og bod kommer du opp i seks til sju sengeplasser, hvis takhøyden tillater det.

50 kvadratmeter: en liten hytte

Velger du to soverom, vokser stua til rundt 20 kvadratmeter. Men legg merke til hva planløsningen inneholder: soverom, stue, kjøkken og bad. Det er alle hovedfunksjonene i en bolig, og da regnes bygget normalt ikke lenger som et anneks, men som en egen boenhet. Mange reguleringsplaner for hytteområder tillater bare én fritidsbolig per tomt. Sjekk planen før du tegner et anneks i denne størrelsen, og vurder å la kjøkkenet bli igjen i hovedhytta.

Bad, toalett og vann i annekset

Ingen forskrift gir et minstemål for bad i en hytte. TEK17, byggteknisk forskrift, har krav til størrelse og tilgjengelighet for bad i § 12-9, men ifølge § 1-2 gjelder ikke den paragrafen for fritidsbolig med én boenhet. Grensen går derfor ved hva som er praktisk. Med dusj på 80 × 80 centimeter, toalett og en liten servant er rundt 1,5 × 1,8 meter innvendig (2,7 kvadratmeter) det minste som fungerer. Med 1,8 × 2,2 meter (4 kvadratmeter) får du dusj på 90 × 90 og plass til å snu deg.

I en laftevegg kommer et påslag. Badet bør bygges som et «rom i rommet», en frittstående våtromskonstruksjon som ikke følger tømmerets setning, og den tar 12,5 til 18 centimeter per vegg mot laftet. Legg det til når du regner utvendige mål.

Et anneks med toalett, men uten bad, er den enkleste løsningen. Et forbrenningstoalett eller komposttoalett trenger verken vann eller avløp. Forbrenningstoaletter, for eksempel fra Cinderella, koster ifølge arkivets kilder 35 000 til 46 000 kroner. Uten innlagt vann gjelder ikke reglene for gråvann i forurensningsforskriften kapittel 12 (§ 12-1), så du slipper som hovedregel utslippstillatelse.

Med innlagt vann blir det mer. Forurensningsforskriften § 12-3 sier at ingen kan sette i verk nye utslipp eller øke utslipp vesentlig uten tillatelse. Har hovedhytta et godkjent avløpsanlegg, er spørsmålet om det er dimensjonert for flere personer. Et anneks med fire nye sengeplasser kan være nok til at kommunen krever ny tillatelse eller et større anlegg. Avklar det før du graver.

Frost er den andre utfordringen. Annekset står ofte kaldt lenger enn hovedhytta, og en vannledning i bakken mellom byggene må enten ligge under frostfri dybde, som i kalde fjellstrøk kan være over 3 meter i snøfri mark, eller være et preisolert rør med varmekabel. Inne i annekset bør rørene ha fall mot ett tappepunkt, med egen stoppekran i hovedhytta, slik at du kan tømme annekset uten å stenge vannet i hytta.

Arkivets anslag for et lite bad inne i bygget er 50 000 til 100 000 kroner. Grøft, rør og eventuell oppgradering av avløpsanlegget kommer i tillegg, og må hytta få nytt anlegg, er prisen 80 000 til 250 000 kroner.

Hems, tekjøkken og badstue

Anneks med hems

En hems gir soveplasser uten å øke BYA, og det er grunnen til at den er så vanlig i små anneks. Problemet er takhøyden. Et smalt bygg gir lite høyde under mønet, og det er takvinkelen og kneveggen som avgjør. Knevegg er den delen av ytterveggen som stikker opp over hemsgulvet, og i laft bygges den med ekstra omfar.

Regneeksempelet under gjelder et anneks med 3,8 meter innvendig bredde, hemsgulv i høyde med toppen av veggen og mønet midt på. Tallene er fri høyde over hemsgulvet på det høyeste punktet:

For å sitte oppreist i senga trenger du rundt 1,4 meter. Uten knevegg må taket altså opp mot 40 grader, og det kolliderer med to ting. Torvtak ligger best på 22 til 27 grader, og brattere enn rundt 30 grader trengs avlastningsrammer for å holde torven på plass. I tillegg bestemmer mange reguleringsplaner for hytteområder takvinkelen. Kneveggen er derfor den vanlige løsningen. Den løfter mønehøyden fra rundt 4 til rundt 5 meter over terrenget på et anneks av denne størrelsen, så sjekk hva planen tillater for tilleggsbygg.

En hems regnes normalt ikke som soverom. TEK17 § 12-7 krever minst 2,2 meter takhøyde i rom for varig opphold i fritidsbolig (deler av rommet kan være lavere under skråtak), og det får du sjelden på en hems. Om hemsen teller i bruksarealet, avgjøres etter NS 3940:2012, som TEK17 § 5-4 fortsatt viser til, selv om standarden kom i ny utgave i 2023. Gulv med minst 1,9 meter fri høyde teller, og under skråtak regnes i tillegg en stripe på 0,6 meter utenfor 1,9-meterslinjen. En lav hems uten knevegg teller dermed ikke. Med 0,9 meter knevegg og 35 graders tak, som i tabellen over, kommer midten av hemsen med i BRA, og det kan bety noe hvis reguleringsplanen også begrenser bruksarealet. For rømning godtar DiBK sin veiledning til TEK17 § 11-13 at trappen ned er utgangen fra en mellometasje, som en hems, for inntil ti personer. Et gavlvindu som kan åpnes, gir lys, lufting og en vei ut til.

Anneks med kjøkken

Et tekjøkken med 120 til 180 centimeter benk, vask, to kokeplater og kjøleskap under benken får plass på et oppholdsrom fra 30 kvadratmeter og oppover. Juridisk er kjøkkenet det mest følsomme valget. Kommunal- og distriktsdepartementet skrev i et svar til en kommune i 2022 at et bygg med alle hovedfunksjoner, altså oppholdsrom eller soverom, kjøkken og bad eller toalett, er en egen boenhet. Har bygget enten kjøkken eller bad i tillegg til soveplass, kan det fortsatt være et anneks. Hvor grensen går for hva som er et kjøkken, står ikke i svaret eller i forskriftene, så det er kommunen som avgjør. En vannkoker og et kjøleskap blir neppe regnet som kjøkken, men en benk med vask og koketopp blir det trolig. Spør før du tegner.

Anneks med badstue

Et badstuerom for to til tre personer trenger 3 til 4 kvadratmeter. Med vanlig takhøyde blir det 6 til 8 kubikkmeter luft, som passer en elektrisk ovn på 6 til 8 kilowatt. Den krever egen kurs fra sikringsskapet, og strømkabelen fra hovedhytta må dimensjoneres for det. Vedfyrt ovn krever pipe, med de brannkravene det fører med seg. Siden badet uansett har vann og avløp, er det lite ekstra å legge badstua vegg i vegg med dusjen. Et anneks på 20 til 25 kvadratmeter kan da ha badstue, dusj, et soverom på 8 kvadratmeter og entré. Plasser badet mellom badstua og soverommet, så fuktig luft ikke går rett inn der folk sover.

Vinterisolert anneks

Mange byggesett for anneks har 44 til 95 millimeter vegger. Det holder om sommeren, men forskjellen mot hovedhytta blir stor når det er 20 kalde grader ute. U-verdien er et mål på hvor mye varme som slipper gjennom en kvadratmeter vegg per grad temperaturforskjell, og lavere er bedre. Tabellen er et regneeksempel med vanlig varmeledningsevne for tørt bartre, og varmetapet gjelder bare veggene i et anneks på 20 kvadratmeter med 36 kvadratmeter vegg, 20 grader inne og 20 kuldegrader ute:

Tak, gulv, vinduer og luftlekkasjer kommer i tillegg. Et anneks med 44 millimeter vegger kan holdes varmt om vinteren, men det krever mye strøm, og veggene blir kalde å sitte inntil.

Energikravene ved hytta er romslige, men ikke helt avklart for anneks. TEK17 § 14-5 annet ledd sier at kravene i kapittel 14 ikke gjelder fritidsbolig til og med 70 kvadratmeter oppvarmet bruksareal, og DiBK sin veiledning til § 14-5 sier at arealgrensen gjelder hver frittliggende bygning for seg. Annekset vurderes altså etter sitt eget areal, ikke sammen med hytta. Men forskriften sier ikke rett ut om et anneks ved hytta regnes som fritidsbolig. Gjør det ikke det, gjelder første ledd for frittstående bygninger inntil 70 kvadratmeter, og da gjelder minstekravene i § 14-3, blant annet U-verdi 0,18 for tak og gulv og 1,2 for vinduer og dører. Spør kommunen før du bestiller et byggesett med tynne vegger. Ved et bolighus gjelder ikke fritidsboligunntaket, og minstekravene gjelder også for et lite anneks.

Utover forskriften er vinterisolering et spørsmål om komfort, strømregning og fukt. Skal annekset brukes i vinterferien, bør du velge minst 95 millimeter vegger, eller 6-tommers laft hvis budsjettet tåler det, og isolere gulv og tak godt. Der er gevinsten størst per krone, fordi tak og gulv kan isoleres med 200 millimeter eller mer uten at det synes. Og har annekset vann, må det enten holdes over frysepunktet hele vinteren eller tømmes hver gang du drar.

Reglene i kortversjon

Regelverket har en egen artikkel, men dette er det du må vite for å planlegge riktig:

Kilder: DiBK om bygg uten søknad, DiBK sin veiledning til SAK10 § 4-1, DiBK sin veiledning til SAK10 § 3-1 og byggesaksforskriften på Lovdata.

Hva koster et anneks per størrelse

Prisene spriker mye mellom kildene, og tallene under er veiledende per 2026. Byggesett betyr materialer levert på tomta. Ferdig bygget betyr montert, isolert og innredet, men uten grunnarbeid, strøm og vann.

Byggstart oppgir 25 000 til 50 000 kroner per kvadratmeter for et anneks på hytta bygget fra grunnen av håndverkere, med et snitt på 38 000. Regnet slik blir et anneks på 15 kvadratmeter rundt 570 000 kroner, altså dyrere enn tabellen over. Forskjellen er at kvadratmeterprisen gjelder et bygg satt opp på stedet med arbeid og grunnarbeid, mens tabellen gjelder byggesett og ferdige småbygg. Byggstart oppgir selv 200 000 til 400 000 kroner for et leveringsklart anneks på 15 til 20 kvadratmeter. Uansett metode blir kvadratmeterprisen høy på små bygg, fordi fundament, tak, dør, vinduer og elektrisk anlegg koster nesten like mye på 15 som på 25 kvadratmeter.

Kommer i tillegg: grunnarbeid (40 000 til 120 000 kroner), strøm fra hovedhytta (20 000 til 60 000 kroner), bad inne i bygget (50 000 til 100 000 kroner) og eventuelt avløpsanlegg. Bygger du selv med byggesett, viser arkivets regnestykke 225 000 til 410 000 kroner totalt for 20 kvadratmeter uten bad.

Vanlige spørsmål

Må du søke om et anneks på 15 kvadratmeter?

Ja, hvis noen skal sove der. Et frittliggende bygg kan settes opp uten søknad bare når det ikke brukes til beboelse, og grensen er da 50 kvadratmeter. Grensen på 15 kvadratmeter gjelder tilbygg som bygges inntil hytta. Et frittstående anneks med seng er søknadspliktig uansett størrelse.

Kan et anneks ha både bad og kjøkken?

Det kan bygges, men da har det alle hovedfunksjonene i en bolig og regnes normalt som en egen boenhet. Mange reguleringsplaner for hytteområder tillater bare én fritidsbolig per tomt. Velg enten bad eller tekjøkken hvis planen ikke åpner for to boenheter.

Kan du bo fast i et anneks?

Bare hvis annekset er godkjent som bolig. Ved en hytte krever det søknad om bruksendring fra fritidsbolig til bolig, og reguleringsplanen må tillate det. Ved et bolighus må annekset godkjennes som en egen boenhet med alle hovedfunksjoner, og planen må tillate en boenhet til på tomta.

Gjelder de samme reglene for anneks i hagen hjemme?

Delvis. Anneks til overnatting er søknadspliktig også ved et bolighus. Har bygget alle hovedfunksjoner, inntil 30 kvadratmeter bruksareal, én etasje uten kjeller, høyst 4,5 meter høyde og ingen pipe, kan du stå for søknad og bygging selv etter SAK10 § 3-1 bokstav e. Da er det en egen boenhet, og planen må tillate det. Et gjesterom uten kjøkken og bad faller utenfor, og unntaket gjelder ikke ved hytta.

Nøkkelpunkter

• Bad tar 3 til 4 kvadratmeter med vegger og koster deg et soverom i et anneks under 20 kvadratmeter
• Køyesenger og hems gir flest soveplasser per kvadratmeter, men en hems i et smalt anneks krever knevegg eller bratt tak, og det løfter mønehøyden til rundt 5 meter
• Bad pluss kjøkken pluss soverom gjør annekset til en egen boenhet, og det stopper mange planer i hytteområder
• Unntaket for selvbygde boligbygg inntil 30 kvadratmeter gjelder ikke fritidsbolig, så ved hytta trenger du ansvarlig foretak eller godkjenning som selvbygger (SAK10 § 6-8)
• En hems med knevegg kan komme med i bruksarealet, fordi BRA regnes fra 1,9 meter fri høyde pluss 0,6 meter under skråtaket
• Toalett uten innlagt vann krever som hovedregel ingen utslippstillatelse, mens innlagt vann i annekset kan utløse krav om ny tillatelse eller større avløpsanlegg
• For vinterbruk bør veggene være minst 95 millimeter, og tak og gulv gir mest igjen for isolasjonen