Sluttdokumentasjon og ferdigattest

Ferdigattesten er sluttstempelet som bekrefter at hytta er bygget i samsvar med byggetillatelsen og gjeldende forskrifter. Uten ferdigattest har du formelt sett ikke lov til å ta bygget i bruk. For fritidsboliger gjelder de samme kravene som for boliger, og prosessen krever at du samler inn dokumentasjon fra alle involverte fagområder. Denne guiden tar deg gjennom hva som kreves.

Kildestøtte: Begrenset

Hva er ferdigattest og hvorfor trenger du den

Ferdigattest er et vedtak fra kommunen som bekrefter at byggearbeidet er ferdigstilt i tråd med byggetillatelsen. Det er kommunens byggesaksavdeling som utsteder ferdigattesten, basert på dokumentasjonen du sender inn. Plan- og bygningsloven paragraf 21-10 slår fast at søknadspliktige tiltak ikke kan tas i bruk før ferdigattest er gitt.

For fritidsboliger er det mange som hopper over ferdigattesten, enten fordi de ikke vet at den kreves, eller fordi de tenker at det ikke betyr noe for en hytte. Men manglende ferdigattest kan gi problemer ved salg. En kjøper og kjøperens bank vil normalt kreve ferdigattest, og uten den kan det bli vanskelig å få lån med pant i eiendommen. Forsikringsselskapet kan stille spørsmål ved dekningen dersom bygget mangler ferdigattest. Kommunen kan i ytterste konsekvens kreve retting eller gi pålegg om bruksforbud.

Ferdigattesten dokumenterer at det elektriske anlegget er kontrollert og godkjent, at våtrom er utført etter gjeldende normer, at brannsikkerheten er ivaretatt, at konstruksjonen er i henhold til statiske beregninger, og at vann og avløp fungerer som prosjektert.

Gjennomføringsplanen og kontrollområdene

Gjennomføringsplanen er navet i hele byggesaken. Den viser hvilke foretak som har ansvar for prosjektering og utførelse av de ulike delene av bygget, og hva som skal kontrolleres. Planen settes opp som del av byggesøknaden og oppdateres underveis i prosjektet.

For en typisk laftehytte vil gjennomføringsplanen dekke følgende kontrollområder:

Hvert foretak med ansvarsrett i byggesaken plikter å gjennomføre egenkontroll av sitt arbeid og utstede en samsvarserklæring når arbeidet er ferdig. Ansvarlig søker, som er foretaket som koordinerer byggesaken mot kommunen, samler inn alle samsvarserklæringene og setter dem sammen til sluttrapporten.

Samsvarserklæringer

En samsvarserklæring er en skriftlig bekreftelse fra et foretak på at arbeidet er utført i samsvar med byggetillatelsen, prosjekteringen og gjeldende forskriftskrav. Hvert foretak med erklært ansvarsrett leverer sin egen samsvarserklæring til ansvarlig søker.

Erklæringen dekker både prosjektering og utførelse. Et rørleggerforetak som har ansvar for både prosjektering og utførelse av sanitæranlegget, avgir én erklæring som dekker begge deler. Erklæringen bekrefter at arbeidet er utført etter plan- og bygningslovens bestemmelser, tillatelsens vilkår, og at det ikke foreligger kjente avvik.

Dersom det finnes avvik fra byggetillatelsen, skal disse beskrives i samsvarserklæringen. Mindre avvik, som en endret plassering av en lysbryter, er normalt uproblematisk. Større avvik, som en endret plassering av en bærevegg, kan kreve en endringsmelding til kommunen og ny beregning fra prosjekterende ingeniør.

For selvbyggere som tar deler av arbeidet selv, kan situasjonen bli mer kompleks. Arbeid du gjør selv uten ansvarsrett, dekkes ikke av samsvarserklæringer. Kommunen kan i slike tilfeller kreve uavhengig kontroll av visse fagområder, for eksempel våtrom og lufttetthet.

FDV-dokumentasjon

FDV står for forvaltning, drift og vedlikehold. FDV-dokumentasjonen er en samling av all informasjon du trenger for å drifte og vedlikeholde bygget gjennom levetiden. Byggesaksforskriften (SAK10) krever at FDV-dokumentasjon leveres til eieren ved ferdigstillelse.

For en laftehytte bør FDV-dokumentasjonen inneholde tegninger som viser bygget slik det faktisk er bygget (as-built-tegninger), produktdatablad for materialer og byggevarer, monteringsanvisninger for vinduer, dører og beslag, drifts- og vedlikeholdsrutiner for overflatebehandling av laft, brukerveiledning for tekniske installasjoner (varmtvannsbereder, ventilasjon, varmepumpe), dokumentasjon for det elektriske anlegget inkludert kursoversikt, og dokumentasjon for rør og sanitæranlegget inkludert trasétegninger.

I praksis er det FDV-dokumentasjonen som forteller den neste eieren (eller deg selv om ti år) hvordan bygget er satt sammen, hvilke materialer som er brukt, og hva som må vedlikeholdes og når. For en laftehytte er vedlikeholdsintervallene for overflatebehandling av tømmeret spesielt viktig å dokumentere.

Midlertidig brukstillatelse

Dersom bygget i hovedsak er ferdig, men det gjenstår mindre arbeid, kan du søke om midlertidig brukstillatelse. Dette gir deg lov til å bruke bygget mens du ferdigstiller de siste detaljene.

Kommunen kan gi midlertidig brukstillatelse når det kun gjenstår «mindre vesentlig arbeid» og kommunen finner det «ubetenkelig» at bygget tas i bruk. Typiske gjenstående arbeider som godtas er utvendig overflatebehandling (siste strøk), ferdigstillelse av terreng og utomhusarealer, montering av lister og innvendig detaljer, og ferdigstillelse av bod eller sekundærrom.

Søknaden om midlertidig brukstillatelse skal beskrive hva som gjenstår og sette en frist for når du søker om endelig ferdigattest. Fristen er normalt 3 til 12 måneder. Dersom du ikke søker ferdigattest innen fristen, kan kommunen purre eller i ytterste fall gi pålegg.

For mange hyttebyggere er midlertidig brukstillatelse en praktisk løsning. Utvendig beis på laft bør for eksempel legges på under riktige værforhold, noe som kan bety at du må vente til neste sommer med siste strøk. Med midlertidig brukstillatelse kan du bruke hytta i mellomtiden.

Steg for steg til ferdigattest

Prosessen for å søke ferdigattest følger denne rekkefølgen:

Ansvarlig søker samler inn samsvarserklæringer fra alle ansvarlige foretak i prosjektet. Deretter kontrollerer ansvarlig søker at gjennomføringsplanen er fullstendig utfylt, og at alle fagområder er dekket. FDV-dokumentasjonen sammenstilles og overleveres til eieren. Ansvarlig søker fyller ut erklæring om ferdigstillelse og sender søknad om ferdigattest til kommunen, med samsvarserklæringer og oppdatert gjennomføringsplan vedlagt. Kommunen vurderer søknaden og utsteder ferdigattest, normalt innen 3 uker.

Kommunen gjør vanligvis ikke en fysisk befaring av bygget ved søknad om ferdigattest. Vedtaket baseres på den innsendte dokumentasjonen. Men kommunen kan gjennomføre tilsyn når som helst i byggeperioden, og kan kreve dokumentasjon og innsyn utover det som er innsendt.

For enklere tiltak, som en garasje oppført uten søknadsplikt, er det normalt ikke krav om ferdigattest. Men for alle søknadspliktige tiltak, inkludert fritidsboliger, er ferdigattest obligatorisk.

Nøkkelpunkter

• Ferdigattest er påkrevd for alle søknadspliktige tiltak og må foreligge før bygget tas i bruk
• Ansvarlig søker samler samsvarserklæringer fra alle foretak og sender søknad til kommunen
• Samsvarserklæringen bekrefter at arbeidet er utført i tråd med tillatelsen og gjeldende forskrifter
• FDV-dokumentasjon skal overleveres til eieren og inneholder alt du trenger for å drifte bygget
• Midlertidig brukstillatelse gir deg lov til å bruke bygget mens mindre gjenstående arbeid ferdigstilles
• Manglende ferdigattest kan gi problemer ved salg, finansiering og forsikring