· Tilleggsbygg · 5 min lesetid
Byggesøknad for tilleggsbygg — regler og avstandskrav
Noen tilleggsbygg kan oppføres uten søknad. Andre krever full byggesaksbehandling. Skillet går mellom oppbevaring og beboelse: en bod eller garasje under 50 ...
Noen tilleggsbygg kan oppføres uten søknad. Andre krever full byggesaksbehandling. Skillet går mellom oppbevaring og beboelse: en bod eller garasje under 50 kvadratmeter er normalt søknadsfri, mens et anneks med soverom alltid er søknadspliktig. Reguleringsplanen kan uansett sette strengere krav.
Hovedprinsippet
Plan- og bygningsloven krever som hovedregel søknad og tillatelse for alle byggetiltak. Men byggesaksforskriften (SAK10) paragraf 4-1 gir unntak for mindre tiltak som oppfyller bestemte vilkår. Selv om et tiltak er unntatt søknadsplikt, må det overholde alle relevante lover og forskrifter, inkludert TEK17 (byggteknisk forskrift) og gjeldende reguleringsplan. Søknadsfrihet betyr altså ikke regelfrihet.
Bygging uten søknad — vilkårene
Ifølge DiBK kan du bygge frittstående garasje, carport, bod eller lignende bygning på inntil 50 kvadratmeter uten å søke, forutsatt at alle disse vilkårene er oppfylt:
Størrelse: Maksimalt 50 kvadratmeter BYA (bebygd areal) og/eller BRA (bruksareal). Kun én etasje, ingen kjeller.
Høyde: Mønehøyde inntil 4,0 meter og gesimshøyde inntil 3,0 meter, målt fra ferdig planert terreng.
Avstand: Minst 1,0 meter fra nabogrense og minst 1,0 meter fra annen bygning på eiendommen.
Bruk: Bygningen kan ikke brukes til beboelse, det vil si varig opphold og overnatting. Den er kun tillatt for oppbevaring, parkering og lignende.
Andre vilkår: Ikke over vann- og avløpsledninger, i samsvar med gjeldende arealplan, og ikke i byggeforbudssone langs sjø og vassdrag (100-metersbeltet) med mindre planen tillater det.
I praksis betyr dette at vedboder, redskapsboder, garasjer og carporter under 50 kvadratmeter normalt kan oppføres uten søknad. Badstuer uten beboelsesfunksjon faller også inn her, så lenge vilkårene er oppfylt.
Anneks og gjestehytter — alltid søknadspliktig
Her er det mange som trår feil. Et anneks innredet for overnatting, med soverom og eventuelt bad, er søknadspliktig uansett størrelse. Skillet mellom en bod (søknadsfri under 50 kvadratmeter) og et anneks med romfunksjoner for opphold (alltid søknadspliktig) er tydelig i regelverket.
For frittliggende bygning med beboelsesfunksjon inntil 30 kvadratmeter, med én boenhet, én etasje og uten kjeller, kan du som tiltakshaver stå ansvarlig uten krav om ansvarlige foretak. Du sender byggesøknad selv, og du kan planlegge og bygge selv. Tekniske krav i TEK17 må overholdes.
For anneks over 30 kvadratmeter, eller med mer enn én etasje, kreves det normalt foretak med godkjent ansvarsrett for prosjektering og utførelse.
Avstandskrav
| Type bygg | Minsteavstand til nabogrense |
|---|---|
| Bod/uthus under 50 m² (uten beboelse) | 1,0 meter |
| Garasje under 50 m² (uten beboelse) | 1,0 meter |
| Anneks med beboelse | 4,0 meter |
| Bygg over 50 m² | 4,0 meter |
Avstand mellom bygninger på egen eiendom: minst 1,0 meter for bygg under 50 kvadratmeter, minst 8 meter mellom bygg over 50 kvadratmeter (brannkrav) med mindre branntekniske tiltak gjøres.
Avstand til vei angis i reguleringsplanen. Kommunale veier har typisk 15 meter byggegrense fra veimidten. Langs sjø og vassdrag gjelder generelt byggeforbud i 100-metersbeltet etter plan- og bygningsloven paragraf 1-8.
Reguleringsplanens begrensninger
Selv om nasjonale regler tillater bygging uten søknad, kan den lokale reguleringsplanen sette strengere krav. Mange hytteområder har begrensninger du bør sjekke tidlig:
- Samlet BYA, ofte 80-150 kvadratmeter per tomt, inkludert alle bygninger
- Antall bygninger, for eksempel maksimalt tre
- Størrelse på tilleggsbygg, for eksempel maks 30 kvadratmeter per tilleggsbygg
- Mønehøyde, for eksempel 5,0 eller 6,0 meter
- Fargevalg og materialbruk, krav om mørke farger, naturmaterialer
- Terrengtilpasning, krav om minimal terrengbearbeiding
Et tilleggsbygg som oppfyller nasjonale vilkår for søknadsfrihet, men strider mot reguleringsplanen, kan ikke oppføres uten dispensasjon. Dispensasjon er en egen prosess med usikkert utfall.
Søknadsprosessen
Dersom byggesøknad er nødvendig, inneholder den typisk: søknadsskjema (blankett 5174), situasjonsplan med byggets plassering, tegninger (plan, fasader, snitt), ansvarsoppgave (for bygg med krav om foretak), dokumentasjon på nabovarsling (blankett 5155), og eventuell dispensasjonssøknad.
Saksbehandlingstiden er normalt 3 uker for søknader i samsvar med planen og uten merknader. Med dispensasjon eller nabomerknader: 12 uker eller mer.
Melding etter ferdigstilling
Selv tiltak uten søknadsplikt skal meldes til kommunen etter ferdigstilling. DiBK har blankett 5188 for dette. Meldingen sikrer at bygningen registreres i matrikkelen og kommunens kartdata. Fristen er 4 uker etter ferdigstilling.
Steg-for-steg: avklar søknadsplikten
- Sjekk reguleringsplanen hos kommunen eller på kommunens kartportal
- Avklar formålet, oppbevaring (bod/garasje) eller beboelse (anneks)?
- Mål opp arealet, under eller over 50 kvadratmeter? Under eller over 30 kvadratmeter for beboelse?
- Sjekk avstandskrav til nabogrense, vei og vann
- Beregn samlet BYA, vil det nye bygget sprenge reguleringsplanens grense?
- Kontakt kommunen ved tvil, byggesaksavdelingen gir veiledning
Spesielle hensyn for fritidseiendommer
Fritidsboliger har noe lempede krav i TEK17. Krav til universell utforming og tilgjengelighet kan fravikes. Energieffektivitetskravene er lempeligere for bygninger under 150 kvadratmeter. Men grunnleggende sikkerhetskrav (brannsikkerhet, rømningsveier) gjelder uansett.
Vedfyrt ovn og pipe (relevant for badstuer) er ikke i seg selv søknadspliktig, men det lokale brann- og feievesenet skal kontaktes for avklaring av krav til montering og inspeksjon.
Nøkkelpunkter
- Boder og garasjer under 50 kvadratmeter for oppbevaring kan normalt oppføres uten søknad, men ikke til beboelse
- Anneks med soverom er alltid søknadspliktig, du kan stå som ansvarlig selv for bygg under 30 kvadratmeter
- Avstandskrav er 1 meter til nabogrense for søknadsfrie bygg og 4 meter for bygg med beboelsesfunksjon
- Reguleringsplanen kan ha strengere begrensninger på BYA, antall bygg, størrelse og materialer — sjekk denne tidlig
- Selv søknadsfrie tiltak skal meldes til kommunen innen 4 uker etter ferdigstilling
- I 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag gjelder byggeforbud som krever dispensasjon
- Kontakt kommunens byggesaksavdeling ved tvil — en forhåndskonferanse kan spare mye bry