Byggelån og finansiering av laftehytte

Skal du bygge laftehytte, trenger du som regel et byggelån i byggefasen og et vanlig hyttelån etterpå. Bankene stiller strengere krav til fritidsbolig enn til primærbolig, og det påvirker både egenkapital, rente og hvor mye du kan låne.

Kildestøtte: Begrenset

Byggelån vs. vanlig hyttelån

Et byggelån er et midlertidig lån som varer gjennom byggeperioden. I motsetning til et vanlig boliglån, der du får hele beløpet utbetalt med en gang, utbetaler banken pengene trinnvis etter hvert som byggearbeidet skrider frem. Du sender fakturaer til banken, de kontrollerer og godkjenner, og pengene går ut fra en egen byggelånskonto.

Du betaler rente bare på det beløpet du faktisk har trukket opp til enhver tid. I tillegg betaler de fleste banker en løpende provisjon på hele byggelånsrammen, typisk rundt 0,33 prosent per kvartal. Det betyr at et byggelån på 4 millioner kr koster deg omtrent 13 200 kr i kvartalet i provisjon alene, uavhengig av hvor mye du har brukt.

Når hytta er ferdig og du har fått ferdigattest, konverterer banken byggelånet til et ordinært hyttelån med fast nedbetalingsplan. Renten går da gjerne litt ned, fordi banken nå har en ferdig hytte som sikkerhet i stedet for et halvferdig bygg.

Byggeperioden for en laftehytte er ofte 8 til 18 måneder, avhengig av om du bruker ferdig byggesett eller håndlaft, og hvor mye du gjør selv. Planlegger du mye egeninnsats, bør du diskutere tidsrammen med banken. Enkelte banker setter en maksimal byggetid, gjerne 12 til 24 måneder. Overskrides den, kan vilkårene endres.

Egenkapitalkrav og belåningsgrad

For primærbolig gjelder et egenkapitalkrav på 10 prosent etter regelendringen i 2025. For fritidsbolig er kravene strengere. De fleste banker krever 15 til 25 prosent egenkapital for hyttelån, og noen banker opererer med opp mot 40 prosent i pressområder.

I praksis betyr det at for en laftehytte med totalbudsjett på 5 millioner kr inkludert tomt, trenger du 750 000 til 1 250 000 kr i egenkapital. Har du bolig med ledig sikkerhet, altså at boligen er verdt mer enn det du skylder på boliglånet, kan du bruke den som tilleggssikkerhet. Det gjør det enklere å oppfylle egenkapitalkravet.

Belåningsgraden, som er hvor stor andel av hyttas verdi du kan låne, ligger normalt på 60 til 85 prosent. Eksakte tall varierer fra bank til bank og avhenger av beliggenhet, hyttetype og din totale økonomi. Hytter i etablerte fjellområder med god infrastruktur vurderes gjennomgående mer positivt enn hytter på avsidesliggende tomter uten helårs vei.

Egeninnsats kan komplisere finansieringen. Banken verdsetter ikke timene dine på samme måte som en faktura fra en entreprenør. Hvis budsjettet forutsetter at du sparer 800 000 kr på selvbygg, kan banken likevel kreve at du har disse pengene tilgjengelig i tilfelle du må leie inn fagfolk. Avklar dette tidlig.

Utbetalingsplan og fremdrift

Byggelånet følger en utbetalingsplan som du og banken avtaler i forkant. Planen er knyttet til milepæler i byggeprosjektet. En typisk inndeling ser slik ut:

Banken holder gjerne igjen 10 til 15 prosent til ferdigstillelse. Det er en sikkerhet for at prosjektet blir fullført. For deg betyr det at du trenger likviditet mot slutten av prosjektet, enten fra egne midler eller ved at håndverkere godtar litt utsatt betaling.

Ved laftehytter er det en detalj verdt å kjenne til: byggesettet betales ofte i sin helhet ved levering, før monteringen starter. Det kan bety at en stor del av lånet trekkes opp tidlig i prosessen. Sørg for at utbetalingsplanen tar høyde for dette, slik at du ikke står uten midler til resten av bygget.

Bankens vurdering av laftehytte

Banken gjør en verdivurdering av hytta du skal bygge. Her kan laft by på overraskelser, både positive og negative.

På plussiden verdsetter de fleste takstmenn laftehytter godt. Massivtømmerhytter har lang levetid, holder seg bra i markedet og er etterspurt i fjellområder. En laftehytte på en attraktiv tomt i Hallingdal eller Valdres vil typisk få en høy takst relativt til byggekostnaden.

Men banken kan også reagere på at laftehytter koster 10 til 20 prosent mer å bygge enn tilsvarende bindingsverkhytter. Hvis budsjettet ditt er stramt, kan banken vurdere risikoen som høyere. Et godt råd er å legge ved et detaljert og realistisk budsjett med poster for uforutsette kostnader. Banker liker tydelige tall, og en 10-prosents buffer for uforutsett viser at du har tenkt deg om.

Bygger du med ferdig byggesett fra en etablert leverandør, forenkler det bankens vurdering. Leverandøren har ofte standardiserte priser og kan dokumentere hva som er inkludert. Håndlaft fra en lokal laftebygger krever mer forklaring, men er absolutt mulig å finansiere.

Refinansiering etter ferdigstillelse

Når hytta er ferdig, bør du vurdere å refinansiere. Byggelånsrenten er normalt høyere enn vanlig hyttelånsrente, og du har betalt provisjon gjennom hele byggeperioden. Ved konvertering til hyttelån forsvinner provisjonen, og renten faller.

Det lønner seg å innhente tilbud fra flere banker på dette tidspunktet. Du har nå en ferdig hytte som sikkerhet, og det gir deg bedre forhandlingsposisjon enn da du søkte byggelån med bare en tegning og et budsjett. Noen opplever å spare 0,2 til 0,5 prosentpoeng på renten ved å bytte bank etter ferdigstillelse.

Husk at refinansiering også utløser et nytt dokumentavgiftskrav hvis du bytter bank, med mindre banken kan overta det eksisterende pantedokumentet. Dokumentavgiften er 2,5 prosent av pantedokumentets pålydende og kan utgjøre 50 000 til 100 000 kr. Spør bankene om de kan bruke eksisterende pant.

Nøkkelpunkter

• Byggelån utbetales trinnvis etter fremdrift i byggeprosjektet, og du betaler rente bare på det du har brukt
• Egenkapitalkravet for fritidsbolig er 15 til 25 prosent, strengere enn for primærbolig
• Belåningsgraden ligger normalt på 60 til 85 prosent av hyttas verdi
• Bankens provisjon på byggelånsrammen koster typisk 0,33 prosent per kvartal
• Byggesett som betales ved levering kan kreve at en stor del av lånet trekkes opp tidlig
• Refinansiering etter ferdigstillelse kan gi bedre rente, men sjekk om det utløser dokumentavgift
• Alle tall her er veiledende og varierer mellom banker. Innhent konkrete tilbud fra minst to til tre banker