Tilstandsanalyse ved kjøp av gammel laftehytte

Gamle laftehytter kan være gode kjøp. Tømmeret kan ha stått i hundre år eller mer og fortsatt være i utmerket stand. Men de kan også skjule alvorlige problemer som koster hundretusener å utbedre. En grundig tilstandsanalyse før kjøp er den viktigste investeringen du gjør, enten du utfører den selv som en første vurdering eller engasjerer en fagperson.

Kildestøtte: Begrenset

Syllstokken og de nederste stokkene

Syllstokken er den nederste stokken i laftebygget, den som hviler på fundamentet. Det er den mest utsatte stokken fordi den ligger nærmest bakken og tar opp fukt nedenfra. Begynnende råte her kan være vanskelig å se utenpå, fordi nedbrytningen ofte starter på undersiden.

Prikk i treverket med en syl eller kniv langs hele syllstokken, og gjerne de to-tre nederste stokkene på hver vegg. Sunt tømmer er hardt og gir motstand. Mykt treverk som lar sylen synke inn, tyder på råte. Sjekk spesielt på baksiden (skyggesiden) av bygget og der terrenget er nærmest veggen. Fukt fra bakken er den vanligste årsaken til råte i syllstokken.

Utskifting av syllstokk er mulig, men det er et stort og kostbart inngrep. Hele veggen må jekkes opp for at den gamle stokken kan fjernes og en ny settes inn. Prisen varierer, men du bør regne med 50 000 til 150 000 kroner per vegg, avhengig av tilgjengelighet og kompleksitet. En råtten syllstokk er ikke nødvendigvis en grunn til å la være å kjøpe, men det er en kostnad du må ha med i regnestykket.

Sopp og råte i tømmeret

Råte i tømmer skyldes soppangrep, og sopp trenger tre ting for å vokse: fukt, oksygen og riktig temperatur. Fjerner du fuktkilden, stopper soppveksten. Derfor er det like viktig å finne årsaken til fukten som å kartlegge selve skaden.

Brunråte, også kalt tørrråte, bryter ned cellulosen i treet og etterlater et sprøtt, brunt og oppsprukket treverk som smuldrer mellom fingrene. Ekte hussopp er den mest fryktede brunråtesoppen fordi den kan transportere fukt over flere meter og angripe tørt treverk langt fra fuktkilden.

Hvitråte bryter ned ligninet og etterlater treet lyst, mykt og fiberaktig. Det er vanligere utendørs og i tømmer som er utsatt for langvarig fukt.

Se etter misfarging, mørke eller unormalt lyse partier i treverket, synlige soppkropper (fruktlegemer), og lukt. Sopp gir ofte en karakteristisk mugglukt. Benytt fuktmåler for å sjekke fuktinnholdet i treverket. Tømmer bør ligge under 15 prosent fuktinnhold. Over 17 prosent øker risikoen for soppvekst kraftig. Over 20 prosent er kritisk.

Sjekk innvendig i hjørner, bak skap og paneler, under vinduskarmer, og i rom med dårlig ventilasjon. Sopp trives best der luften står stille.

Fundament og setningsskader

Fundamentet bærer hele konstruksjonen, og svakheter her forplanter seg oppover i bygget. Eldre laftehytter kan stå på tørrmur (stablet naturstein uten mørtel), støpt grunnmur, pilarer, eller direkte på fjell.

Se etter skjevheter i vegger og gulv. En kule på gulvet som triller mot ett hjørne, eller synlige helninger i veggene, kan tyde på setningsskader. Diagonale sprekker i en støpt grunnmur er et klassisk tegn på ujevn setning. Tørrmur kan ha steiner som har forskjøvet seg.

Kontroller at det er tilstrekkelig avstand mellom tømmer og bakke. Syllstokken bør ligge minst 20 til 30 centimeter over terrengnivå. Lavere avstand gir økt risiko for fuktopptak og gjør det vanskelig å inspisere undersiden. Sjekk også at terrenget rundt bygget heller bort fra grunnmuren.

Utbedring av fundamentet kan variere fra enkle tiltak som å mure opp noen steiner i en tørrmur, til omfattende prosjekter som undergraving og ny grunnmur. Kostnadene varierer tilsvarende, fra noen få tusen til flere hundre tusen kroner.

Tak, bjelkelag og gjennomføringer

Taket er bygningens viktigste forsvarslinje mot nedbør, og skader her gir følgeskader raskt. Undersøk taktekkingen utenfra for manglende steiner, skiferheller, torv som har glidd, eller rustne og løse plater. Innvendig bør du opp på loftet og se etter fuktmerker, mugg og dagslys som skinner gjennom.

Kontroller enden av takbjelkene der de hviler på tømmerveggen. Bjelkeendene er utsatt for fukt fra kondens og lekkasjer, og råte her er vanlig i eldre bygninger. Prikk med syl for å sjekke fastheten.

Gjennomføringer i taket for pipe, luftehatter og annet er svake punkter. Beslag som har løsnet eller sprukket, slipper inn vann som renner langs konstruksjonsdeler og kan gjøre skade langt fra selve lekkasjen.

Sjekk gesimsen og raftene, de utstikkende delene av taket som beskytter veggen mot slagregn. Kort raft gir dårlig beskyttelse av tømmerveggene og øker behovet for overflatebehandling.

Vinduer, dører og tetting

Vinduer og dører i gamle laftehytter kan gi god informasjon om byggets generelle tilstand. Dører som ikke lukker ordentlig, vinduer som sitter fast, og synlig trekk ved karmene kan tyde på at settekassene er presset sammen av setning, eller at konstruksjonen har forskjøvet seg.

Sjekk tettingen mellom stokkene, det som kalles dreving. Gammelt drevmateriale som har tørket og falt ut, slipper inn kald luft og fukt. Omdriving er arbeidskrevende men ikke spesielt kostbart, og det gjøres gjerne i forbindelse med annet restaureringsarbeid.

Kontroller at lafteknuter og nov er intakte. Sprekker i novene kan holde på vann og føre til lokale råteskader.

Når bør du bruke fagperson

En egen tilstandsvurdering gir deg et godt grunnlag for å vurdere om du vil gå videre med kjøpet, men den erstatter ikke en fagperson. Dersom du finner tegn på råte, sopp, setningsskader eller taklekkasje, bør du engasjere noen med kompetanse på eldre tømmerhus.

En bygningskyndig med erfaring fra laftebygg kan gjøre en grundigere vurdering enn en vanlig takstmann. Takstmenn som er sertifisert etter NS 3600 gjennomfører tilstandsrapporter, men ikke alle har spesifikk kunnskap om lafteteknikk og setningsdynamikk. Spør etter erfaring med tømmerhus.

For bygninger med mistanke om ekte hussopp bør du kontakte en soppekspert eller et firma som spesialiserer seg på soppskader. Prøver kan sendes til laboratorium for artsbestemmelse. Ekte hussopp krever andre tiltak enn vanlig råte.

Nøkkelpunkter

• Syllstokken er den mest utsatte delen. Prikk med syl langs hele stokken og sjekk spesielt skyggesider og steder med kort avstand til bakken.
• Bruk fuktmåler. Tømmer over 17 prosent fuktinnhold har økt risiko for soppvekst. Over 20 prosent er kritisk.
• Kontroller fundamentet for skjevheter, sprekker og forskyvning. Setningsskader forplanter seg oppover i hele konstruksjonen.
• Sjekk enden av takbjelkene der de hviler på veggen. Bjelkeender er et vanlig sted for skjult råte.
• Dører og vinduer som sitter fast kan tyde på at settekassene er presset sammen, eller at konstruksjonen har forskjøvet seg.
• Ved tegn på råte, sopp eller setningsskader, engasjer en fagperson med erfaring fra eldre tømmerhus. En vanlig takstmann har ikke nødvendigvis denne kompetansen.